miércoles, 17 de julio de 2013

El Certificado de Eficiencia Energética y El Informe de Evaluación de los Edificios



El certificado de eficiencia energética de los edificios

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado
La verdad que no se puede negar la voluntad que está poniendo en estos momentos el legislador para intentar regular aspectos que favorezcan los intereses de los consumidores, por lo menos en cuanto al número de normativa, siendo ya discutible la verdadera eficacia que tendrán desde un aspecto práctico.
De esa voluntad por dictar normas, ha aparecido una nueva, el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, cuya finalidad principal, es que los compradores o usuarios de una vivienda puedan tener conocimiento del nivel de eficiencia energética del edificio con anterioridad a su compra o arrendamiento, y de esa forma poder valorar y comparar antes de decidirse por una u otra vivienda, y que tiene como objetivo el que se consiga la construcción de edificios cada vez más eficientes desde el punto de vista energético y que las construcciones ya existentes  puedan adoptar medidas para mejorar dicha eficiencia.
Lo primero que hay que indicar, es que esta norma no regula aspectos técnicos ni requisitos básicos que deben cumplir los edificios de nueva construcción, que vienen regulados en el Código Técnico de la Edificación, ni respecto de los edificios ya existentes a los que será de aplicación la normativa correspondiente en el momento de su construcción, sino que lo que regula, es que dando por hecho el cumplimiento de dichos requisitos básicos aplicables cuando van a ser o fueron construidos, ya que sino no se obtendrían las oportunas licencias, es el grado, por encima de los mínimos exigidos, de eficiencia energética que dicho edificio tiene en relación con los parámetros actuales, y una vez obtenido, se le otorga una calificación que queda reflejada en el certificado.
Dicho certificado es de obligada obtención, a partir del 1 de junio de 2013, tanto para la celebración de un contrato de compraventa como para los contratos de arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha, siendo el procedimiento a seguir el establecido a lo largo de todo el articulado, pero debiendo tener en cuenta como premisa principal, que la obligación viene referida únicamente a la obtención del certificado, sin que el propietario del inmueble quede obligado o deba adoptar ni realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida, ya que como hemos dicho, se entiende o presupone que el edificio cumple con los requisitos mínimos establecidos en su normativa de aplicación.
Lógicamente los edificios más antiguos obtendrán una calificación inferior a los de nueva construcción, ya que en el momento de su ejecución, o no existía una regulación sobre esta materia o si existía, no regulaba tantos aspectos como en la actualidad, por lo que va a existir una gran diferencia entre la calificación que obtenga un edificio dependiendo del momento en que fue construido, si bien para los edificios ya existentes se realizará un documento de recomendaciones para que pueden mejorar su eficiencia energética.
Por otro lado, nos surgen varias dudas de las consecuencias que pueda desde el punto de vista civil, en relación con los contratos, ya sean de compraventa o de arrendamiento, el incumplimiento de los preceptos establecidos en dicho Real Decreto.
Así, si pese a no haberse obtenido el certificado se celebra un contrato de compraventa: ¿ Se podrá inscribir en el Registro o es necesario dicho documento para su inscripción? ¿Se podrá alegar como un incumplimiento grave y resolver el contrato? 
¿Se podrá subsanar su falta de obtención en un momento posterior a la perfección y consumación del contrato? 
¿Si con posterioridad a la compraventa se comprueba que la calificación que debe tener el edificio no es acorde con la reflejada en el certificado, se considerará como un vicio oculto siendo aplicables los preceptos sobre el saneamiento? ¿Se podrá reclamar algún perjuicio al vendedor?
Y en relación a los contratos de arrendamiento, las preguntas podrían ser similares:
¿Qué pasa si se arrienda una vivienda que no cuenta con el certificado de eficiencia energética? ¿Se puede obtener con posterioridad a la celebración del contrato? 
¿Podrá realizarlo el arrendatario y luego solicitar su abono al arrendador? 
¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación reflejada en el certificado no es conforme con la realidad? 
¿Puede el arrendatario realizar obras para la mejora de la eficiencia energética de la vivienda arrendada?  ¿En caso de que el arrendador realice obras, estamos ante unas obras de mejora o de conservación?
En fin, que habrá que esperar a la entrada en vigor de la norma y ver los posibles supuestos que se podrán dar y las consecuencias que podrán tener sobre los contratos.
Por último, indicar que tanto las infracciones como las sanciones en relación con el certificado de eficiencia energética han sido reguladas respectivamente en las disposiciones adicionales tercera y cuarta de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas



Nueva obligación para los propietarios de viviendas: El informe de evaluación de los edificios

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado
Ya hablamos en su momento del certificado de eficiencia energética y ahora toca hablar del informe de evaluación de los edificios, regulado en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y cuya entrada en vigor se produjo el 28 de junio de 2013.
El citado informe podrá ser requerido por la Administración a los propietarios de inmuebles con tipología residencial de vivienda colectiva, y servirá para acreditar la situación en el que se encuentra el edificio en relación al estado de conservación y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
Deberá contener de forma detallada:
-La evaluación del estado de conservación.
-La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
-La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Si el edificio contara con un informe de una ITE que permite evaluar los dos primeros extremos, se podrá cumplimentar con la certificación de la eficiencia energética y tendrá los mismos efectos que el informe.
Lo más importante a destacar es que, a diferencia de lo que ocurre con el certificado de eficiencia energética que no obliga a realizar ninguna obra a los propietarios, solo a su obtención, en base a este informe, se puede exigir la subsanación de las deficiencias observadas y la realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan de conformidad con la normativa urbanística.
Igualmente se establece que tendrá una periodicidad mínima de diez años, dejando la posibilidad de que las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos establezcan una periodicidad menor y el incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el informe de evaluación tendrá la consideración de una infracción urbanística, con las consecuencias que la normativa atribuye al incumplimiento de realizar una ITE o equivalente.
Según dispone la disposición transitoria de la citada Ley, y al margen de que las CCAA establezcan una regulación más exigente, la obligación de contar con el informe deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y plazos:
a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. 
En este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. 
Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.
b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.
Por último se determina, que en el caso de existir un informe resultante de una ITE o instrumento de naturaleza análoga, el mismo se integrará como parte del informe de evaluación, y teniéndose este último como producido en el caso de que el ya realizado haya tenido en cuenta de conformidad con las exigencias autonómicas o locales los requisitos establecidos en la Ley.
Nos encontramos por tanto, y por si no había suficientes, ante una nueva obligación de carácter administrativo para las comunidades de propietarios, que deberá ser debidamente cumplida, sino se quieren enfrentar a las posibles sanciones que puedan imponerse.
*Durante este mes, con motivo del primer aniversario del blog, sorteamos un ejemplar del libro de Daniel Loscertales sobre la Ley de Propiedad Horizontal, actualizado después de la última reforma operada por la Ley 8/2013. Se puede participar pinchando aquí.

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Si nos han de robar, 
que sean otros y no los mismos de siempre

Si como votantes, no nos escuchan
como consumidores, lo harán
boicoetemos sus empresas.
Llevamos las de ganar. 

Como acabar con la ESTAFA de las ELÉCTRICAS... de una puta vez pasando de los Vendepatrias del Bipartidismo

Ante el robo continuo y escandaloso por parte de las eléctricas y sus abusos en el recibo de la luz
propongo... 
actuar todos unidos como consumidores
contratando TODOS 
o en su defecto una gran mayoría,
  otra compañia eléctrica que no sea ninguna de estas dos (ENDESA - IBERDROLA) y cambiarnos a otra cualquiera de las muchas ofertas que existen hoy en día.

De tal forma que no les quede otra a las grandes que plegarse a nuestras demandas de una tarifa más justa y mucho más barata
o atenerse a las consecuencias 
de seguir con su estafa.

En nuestra mano está que siga este robo o cortar por lo sano para que no nos sigan mangoneando

ARMAK de ODELOT

Canción del Indignado Global

(solo pá Mentes preclaras 

libres de Polvo y Cargas)

Si me han de matar que sea,
 un Trump que de frente va

  no un Obama traicionero, 

que me venga por detrás.


Éstos del bipartidismo, 

a nadie ya se la dan

Tanto monta, monta tanto,

ser sociata o liberal.


Que harto me tienen sus cuentos, 

de crisis y guerras sin más

Cuando no hay bandera que tape, 

la ansia de un criminal.


Daños colaterales son, 

inocentes masacrar

si lo hiciéramos con ellos, 

no habría ni una guerra más.


Por eso pasa que pasa, 

que nadie se alista ya

a no ser que la CIA pague,
 
como al ISIS del MOSAD


A mí, que nunca me busquen, 

ni me llamen pá luchar.

Que yo no mato por nadie. 

Yo mato por no matar.


La paz de los cementerios 

es la paz del capital

Si soy rojo es porque quiero, 

en vida, vivir en paz.


Hoy tan solo mata el hambre, 

del rico por tener más 

Con el cómplice silencio, 

de toítos los demás.


Que preferimos taparnos, 

los ojos pá no pensar

O mirar pá otro lado, 

pensando que el mal se irá.


Creer que lo que a otro pasa, 

no nos tiene que importar.

Cá palo aguante su vela, 

repetimos sin cesar.


Éste es el mantra egoísta 

que rula por la sociedad

como si lo que le pase a otro, 

no te pueda a tí pasar


Más todo, cuán boomerang vuelve, 

al sitio de donde partió

y tal vez ocupes mañana, 

el sitio que otro dejó.


Mil pobres ceban a un rico, 

otros mil le dan jornal,

y otros cuantos dan su vida 

porque todo siga igual. 


Que no me coman la oreja, 

que no me creo ya ná

de sus guerras, sus estafas, 

ni su calentamiento global


Tan solo vuestras mentiras, 

esconden una verdad

que unos pocos están arriba 

y abajo tós los demás.


Da igual que seas ateo, 

cristiano o musulmán.

Solo los elegidos, 

el paraíso verán.


Hay medios alternativos, 

amarillos muchos más.

Unos más rojos que otros. 

Los menos, de radikal.


Más todos tienen su cosa, 

y a todos hay que hojear

Que comparando se tiene 

opinión más general.


Qué de tó aprende uno. 

Nadie tiene la verdad.

Ser más papista que el Papa, 

no es garantía de ná.


Solo creo en lo que veo, 

díjome santo Tomás, 

que el que a ciegas se conduce, 

no para de tropezar.


Y al enemigo, ni agua, 

ni nunca contemporizar

No dudes, tarde o temprano, 

siempre te la jugará.


No hay que seguir a nadie 

y a todos hay que escuchar.

Si tu conciencia te guía, 

de nada te arrepentirás.


Dá gusto ver a los ricos, 

pegarse por serlo más

mientras en eso se hallen, 

quizás nos dejen en paz.


Si te crees o no sus mentiras, 

a ellos les dá igual.

Con tomarlas por veraces, 

les basta para actuar. 


Que no me cuenten más cuentos, 

que tós me los sé yo ya.

Se demoniza a cualquiera

que no se deje robar.



No basta con ser un santo, 

sino ser de"su santoral"

Como la cojan contigo, 

no te valdrá ni el rezar.


Pensamiento único llaman. 

Anteojeras pá no pensar

más que en la zanahoria. 

El palo irá por detrás.


Si no crees en lo dictado, 

anti-sistema serás

Y por mucho bien que hagas, 

te van a demonizar.


Que no me coman la oreja, 

que a mí, no me la dan.

Que me sé todos sus cuentos 

y también, cada final.


Si de cañon, quieren carne, 

pál matadero llevar

que busquen a otro tonto, 

que este tonto no va más



No se ha visto en tóa la historia, 

otra estafa sin igual.

Que la madre tóas las crisis, 

que creó el capital


Y cuando tan ricamente, 

uno estaba en su sofá

Relajado y a cubierto, 

de inclemencias y demás,


te cortan sin previo aviso

el grifo de tu maná. 


Y te dejan sin tus sueños,
 
sin trabajo y sin hogar


y pá colmo y regodeo 

de propios y extraños, van

y te dicen como aviso

que al rojo no hay que escuchar


que son peores que el lobo,

del cuento y mucho más

y que si vas y los votas

toíto te lo robarán.



Si como votantes, no nos escuchan

como consumidores lo harán.

Boicoetemos sus empresas

Llevamos las de ganar. 


Si no queda más remedio

que dejarnos de robar

que sea otro y no el de siempre

tal vez así, aprenderá


No hay pan pá tanto chorizo,

dicen, cuando lo que sobra es pan.

Lo que no hay es un par de huevos
 
pá que no nos choriceen más.


Resultado de imagen de eladio fernandez refugiados suecia

Ellos tienen de tó

los demás, cuasi-de-ná

mas ellos son cuatro mierdas

y nosotros sémos más.


La próxima revolución 

contra las corporaciones será

y si ésta no se gana 

no habrá ninguna ya más.

Quien sepa entender que entienda

lo que digo es pá mascar

despacio y con buena conciencia.

Mi tiempo no dá... pá más


Armak de Odelot


Dicen: 

No será televisada, 

la próxima revolución.

Más como nadie se fía 

de lo que se nos dice hoy en día,

pasamos los días enteros, 

tumbados en el sofá

delante la caja tonta,

 por no perder el momento
del pase de la procesión 
que tós llevamos por dentro