El certificado de eficiencia energética de los edificios
Félix López-Dávila Agüeros
Director de Sepín Inmobiliario. Abogado
La verdad que no se puede negar la voluntad que está poniendo en estos momentos el legislador para intentar regular aspectos que favorezcan los intereses de los consumidores, por lo menos en cuanto al número de normativa, siendo ya discutible la verdadera eficacia que tendrán desde un aspecto práctico.
De esa voluntad por dictar normas, ha aparecido una nueva, el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, cuya finalidad principal, es que los compradores o usuarios de una vivienda puedan tener conocimiento del nivel de eficiencia energética del edificio con anterioridad a su compra o arrendamiento, y de esa forma poder valorar y comparar antes de decidirse por una u otra vivienda, y que tiene como objetivo el que se consiga la construcción de edificios cada vez más eficientes desde el punto de vista energético y que las construcciones ya existentes puedan adoptar medidas para mejorar dicha eficiencia.
Lo primero que hay que indicar, es que esta norma no regula aspectos técnicos ni requisitos básicos que deben cumplir los edificios de nueva construcción, que vienen regulados en el Código Técnico de la Edificación, ni respecto de los edificios ya existentes a los que será de aplicación la normativa correspondiente en el momento de su construcción, sino que lo que regula, es que dando por hecho el cumplimiento de dichos requisitos básicos aplicables cuando van a ser o fueron construidos, ya que sino no se obtendrían las oportunas licencias, es el grado, por encima de los mínimos exigidos, de eficiencia energética que dicho edificio tiene en relación con los parámetros actuales, y una vez obtenido, se le otorga una calificación que queda reflejada en el certificado.
Dicho certificado es de obligada obtención, a partir del 1 de junio de 2013, tanto para la celebración de un contrato de compraventa como para los contratos de arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha, siendo el procedimiento a seguir el establecido a lo largo de todo el articulado, pero debiendo tener en cuenta como premisa principal, que la obligación viene referida únicamente a la obtención del certificado, sin que el propietario del inmueble quede obligado o deba adoptar ni realizar ninguna obra para mejorar la calificación obtenida, ya que como hemos dicho, se entiende o presupone que el edificio cumple con los requisitos mínimos establecidos en su normativa de aplicación.
Lógicamente los edificios más antiguos obtendrán una calificación inferior a los de nueva construcción, ya que en el momento de su ejecución, o no existía una regulación sobre esta materia o si existía, no regulaba tantos aspectos como en la actualidad, por lo que va a existir una gran diferencia entre la calificación que obtenga un edificio dependiendo del momento en que fue construido, si bien para los edificios ya existentes se realizará un documento de recomendaciones para que pueden mejorar su eficiencia energética.
Por otro lado, nos surgen varias dudas de las consecuencias que pueda desde el punto de vista civil, en relación con los contratos, ya sean de compraventa o de arrendamiento, el incumplimiento de los preceptos establecidos en dicho Real Decreto.
Así, si pese a no haberse obtenido el certificado se celebra un contrato de compraventa: ¿ Se podrá inscribir en el Registro o es necesario dicho documento para su inscripción? ¿Se podrá alegar como un incumplimiento grave y resolver el contrato?
¿Se podrá subsanar su falta de obtención en un momento posterior a la perfección y consumación del contrato?
¿Si con posterioridad a la compraventa se comprueba que la calificación que debe tener el edificio no es acorde con la reflejada en el certificado, se considerará como un vicio oculto siendo aplicables los preceptos sobre el saneamiento? ¿Se podrá reclamar algún perjuicio al vendedor?
Y en relación a los contratos de arrendamiento, las preguntas podrían ser similares:
¿Qué pasa si se arrienda una vivienda que no cuenta con el certificado de eficiencia energética? ¿Se puede obtener con posterioridad a la celebración del contrato?
¿Podrá realizarlo el arrendatario y luego solicitar su abono al arrendador?
¿Será causa de resolución del contrato si se comprueba que la calificación reflejada en el certificado no es conforme con la realidad?
¿Puede el arrendatario realizar obras para la mejora de la eficiencia energética de la vivienda arrendada? ¿En caso de que el arrendador realice obras, estamos ante unas obras de mejora o de conservación?
En fin, que habrá que esperar a la entrada en vigor de la norma y ver los posibles supuestos que se podrán dar y las consecuencias que podrán tener sobre los contratos.
Por último, indicar que tanto las infracciones como las sanciones en relación con el certificado de eficiencia energética han sido reguladas respectivamente en las disposiciones adicionales tercera y cuarta de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas
Nueva obligación para los propietarios de viviendas: El informe de evaluación de los edificios
Félix López-Dávila Agüeros
Director de Sepín Inmobiliario. Abogado
Ya hablamos en su momento del certificado de eficiencia energética y ahora toca hablar del informe de evaluación de los edificios, regulado en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y cuya entrada en vigor se produjo el 28 de junio de 2013.
El citado informe podrá ser requerido por la Administración a los propietarios de inmuebles con tipología residencial de vivienda colectiva, y servirá para acreditar la situación en el que se encuentra el edificio en relación al estado de conservación y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.
Deberá contener de forma detallada:
-La evaluación del estado de conservación.
-La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.
-La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Si el edificio contara con un informe de una ITE que permite evaluar los dos primeros extremos, se podrá cumplimentar con la certificación de la eficiencia energética y tendrá los mismos efectos que el informe.
Lo más importante a destacar es que, a diferencia de lo que ocurre con el certificado de eficiencia energética que no obliga a realizar ninguna obra a los propietarios, solo a su obtención, en base a este informe, se puede exigir la subsanación de las deficiencias observadas y la realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan de conformidad con la normativa urbanística.
Igualmente se establece que tendrá una periodicidad mínima de diez años, dejando la posibilidad de que las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos establezcan una periodicidad menor y el incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el informe de evaluación tendrá la consideración de una infracción urbanística, con las consecuencias que la normativa atribuye al incumplimiento de realizar una ITE o equivalente.
Según dispone la disposición transitoria de la citada Ley, y al margen de que las CCAA establezcan una regulación más exigente, la obligación de contar con el informe deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y plazos:
a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.
En este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.
Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.
b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.
Por último se determina, que en el caso de existir un informe resultante de una ITE o instrumento de naturaleza análoga, el mismo se integrará como parte del informe de evaluación, y teniéndose este último como producido en el caso de que el ya realizado haya tenido en cuenta de conformidad con las exigencias autonómicas o locales los requisitos establecidos en la Ley.
Nos encontramos por tanto, y por si no había suficientes, ante una nueva obligación de carácter administrativo para las comunidades de propietarios, que deberá ser debidamente cumplida, sino se quieren enfrentar a las posibles sanciones que puedan imponerse.
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